Pengambilalihan Setapak Central tingkatkan aset di bawah pengurusan KIP REIT kepada RM2.1 bilion, kata TA Securities

KUALA LUMPUR 28 April – TA Securities berpandangan cadangan pengambilalihan Setapak Central Mall oleh KIP Real Estate Investment Trus sebagai pemacu utama pertumbuhan kumpulan dengan nilai transaksi berjumlah RM435 juta iaitu pengambilalihan terbesar sejak penyenaraian syarikat.

Setapak Central Mall merupakan pusat beli-belah komuniti di Setapak dengan kadar penghunian hampir penuh sebanyak 99.9% setakat Februari 2026, menunjukkan asas penyewa yang kukuh dan aliran pendapatan sewaan yang konsisten.

TA Securities berkata pusat beli-belah tersebut mempunyai keluasan ruang niaga bersih (NLA) sekitar 514,777 kaki persegi, menjadikannya antara aset runcit matang dalam portfolio KIP REIT dengan fokus kepada segmen komuniti dan keperluan harian.

“Kami menganggarkan aset ini mampu menjana pendapatan hartanah bersih (NPI) sekitar RM31.3 juta setahun, berdasarkan hasil anggaran 7.2% daripada harga pengambilalihan RM435 juta,” kata TA Securities dalam nota kajiannya.

Dari segi pembiayaan, pengambilalihan ini akan dibiayai melalui gabungan penempatan persendirian dan pinjaman bank. KIP REIT merancang menerbitkan sehingga 220 juta unit baharu, bersamaan 22.95% daripada jumlah unit sedia ada.

Penempatan tersebut dijangka mengumpul sekitar RM184.8 juta berdasarkan harga indikatif RM0.84 seunit, dengan RM176.8 juta digunakan untuk membiayai sebahagian pembelian, manakala baki sekitar RM258.2 juta dibiayai melalui pinjaman bank. Selepas transaksi, jumlah unit dalam edaran dijangka meningkat kepada 1.1786 bilion unit.

TA Securities menjangkakan struktur pembiayaan ini akan meningkatkan nisbah gearing KIP REIT kepada sekitar 43% berbanding 38.1% sebelum ini, namun masih dianggap berada pada tahap terkawal.

“Bagi tahun kewangan 2027, EPU dijangka mencatat pencairan sekitar 9.8% memandangkan Setapak Central hanya menyumbang separuh tahun pendapatan serta peningkatan bilangan unit.

“Namun begitu, kesan pencairan ini dijangka berkurangan kepada sekitar 1.8% pada FY28 apabila aset tersebut menyumbang pendapatan penuh sepanjang tahun kewangan,” katanya.

TA Securities menjelaskan kesan jangka pendek ini berpotensi diimbangi melalui strategi pengurusan aset aktif seperti rombakan penyewa (tenant remixing), peningkatan kadar sewaan serta program penambahbaikan aset (AEI), termasuk di beberapa pusat beli-belah lain seperti KIPMall Masai, KIPMall Kota Warisan dan AEON Mall Kinta City.

“Prestasi kukuh 9MFY26 KIP REIT dengan keuntungan bersih meningkat 46.7% kepada RM53.4 juta, disokong oleh pertumbuhan hasil 33.9% kepada RM128.9 juta dan NPI meningkat 37.3% kepada RM94.5 juta.

“Dari segi agihan, DPU 9MFY26 meningkat kepada 5.23 sen/unit (+9.4% YoY), dengan hasil dividen sekitar 8.2%, manakala unjuran FY27–FY28 menunjukkan potensi peningkatan kepada sekitar 8.4% hingga 8.9%.

“KIP REIT juga mencatat kadar penghunian portfolio meningkat kepada 98.5%, manakala segmen runcit kekal penyumbang utama dengan 93.4% hasil, disokong oleh segmen industri sebanyak 6.6% yang membantu kepelbagaian pendapatan,” katanya.

TA Securities turut menekankan bahawa penilaian KIP REIT dibuat berdasarkan tahun asas CY27 dengan peningkatan sasaran yield kepada 6.75% daripada 6.5%, berikutan perubahan cukai pegangan REIT bermula tahun taksiran 2026, serta mengambil kira premium ESG sebanyak 3% (rating ESG: 4 bintang).

Secara keseluruhan, pengambilalihan Setapak Central Mall dijangka memperkukuh pendedahan KIP REIT dalam pasaran runcit Lembah Klang serta meningkatkan jumlah aset di bawah pengurusan kepada sekitar RM2.1 bilion, sekali gus mencapai sasaran RM2 bilion lebih awal daripada jangkaan asal.

TA Securities mengekalkan saranan “Beli” terhadap KIP REIT dengan harga sasaran RM1.13 sesaham, disokong oleh hasil dividen menarik, portfolio aset stabil serta potensi pertumbuhan jangka panjang daripada strategi pengembangan agresif dan rekod penciptaan nilai selepas pengambilalihan. - DagangNews.com