URA sebenarnya untuk rakyat atau konglomerat?

Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, nampaknya sangat bangga dengan kejayaan pemaju Malaysia di Australia.

Katanya, Gamuda Land berjaya membangunkan Fishermans Bend di Melbourne (480 hektar). OSK pula gah dengan projek Melbourne Square bernilai RM5.63 bilion.

Kemudian, beliau menyimpulkan bahawa Malaysia perlu Akta Pembangunan Semula Bandar (URA) supaya pemaju kita boleh mencipta keajaiban yang sama di tanah air sendiri.

Sekejap! Jadi kalau pemaju kita sudah cemerlang tanpa URA di Australia, kenapa pula mereka tiba-tiba perlukan akta baru untuk berfungsi di Malaysia?

Adakah Menteri ini cuba memberi mereka ‘keistimewaan’ yang mereka tidak dapat di negara maju? Atau mungkin, pemaju hanya mampu berfungsi cemerlang bila ada undang-undang yang lebih longgar?

Buat Apa Ada Undang-Undang Kalau Boleh Buat Undang-Undang Baru?

Menteri nampaknya sangat sibuk bercakap tentang URA, tetapi satu perkara penting seolah-olah sengaja tidak disentuh: Malaysia sudah ada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang mengawal pembangunan semula bandar.

Seksyen 38 hingga 44 akta ini sudah memberi kuasa penuh kepada kerajaan untuk memastikan pembangunan semula bandar berlaku secara adil, tidak menindas pemilik asal, serta menjaga keseimbangan antara kepentingan awam dan keuntungan pemaju.

Jadi, jika undang-undang ini sudah ada, kenapa tidak digunakan? Apakah URA sebenarnya hanya satu cara untuk membolehkan pemaju berunding secara terus dengan pemilik tanah tanpa perlu mematuhi peraturan kerajaan?

Jika pemaju mampu patuh kepada kawalan ketat di Australia dan tetap untung besar, mengapa di Malaysia mereka tiba-tiba perlu diberikan jalan mudah?

Kejayaan Pemaju Kerana Kawalan Ketat, Tapi Di Malaysia Nak Bebas?

Lucunya, Menteri ini sangat mengagumi kejayaan pemaju Malaysia di luar negara tetapi lupa satu perkara penting iaitu pemaju ini berjaya bukan kerana diberi kebebasan mutlak, tetapi kerana mereka dikawal ketat oleh kerajaan tempatan.

Di Melbourne, pemaju tertakluk kepada peraturan perumahan mampu milik, kawalan harga tanah, serta syarat ketat pembangunan yang memastikan keseimbangan antara kepentingan rakyat dan keuntungan syarikat.

Projek Fishermans Bend misalnya, memerlukan 6% daripada unit kediamannya diperuntukkan sebagai perumahan mampu milik – sesuatu yang hampir mustahil berlaku dalam projek pemaju Malaysia di negara sendiri.

Jika Menteri betul-betul mahu meniru kejayaan Australia, kenapa tidak meniru aspek ini juga? Atau adakah “belajar dari Australia” hanya berlaku bila ia menguntungkan pemaju?

Negara Lain Sibuk Lindungi Rakyat, Kita Sibuk Lindungi Pemaju?

Bandingkan dengan Marina Bay di Singapura, di mana pembangunan bandar dikawal ketat oleh kerajaan melalui Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB). Sebanyak 60 peratus unit kediaman di Marina Bay diperuntukkan untuk rakyat Singapura dengan harga terkawal.

Di Seoul, Korea Selatan, projek Cheonggyecheon membuktikan bahawa pembangunan bandar boleh dilakukan tanpa menggusur penduduk asal. Kerajaan Korea Selatan melabur lebih RM10 bilion untuk memastikan rakyat mereka tidak kehilangan hak tempat tinggal akibat pembangunan semula bandar.

Sementara itu di Malaysia, pembangunan semula bandar lebih kepada “gentrifikasi halal”, di mana penduduk asal dihalau secara tidak rasmi apabila harga rumah melambung tinggi.

Jika URA diluluskan tanpa kawalan ketat, rakyat Malaysia perlu bersedia untuk kehilangan bandar mereka sendiri.

Hassan Abdul Karim: Seorang Sahaja yang Masih Waras di Parlimen?

Ketika ramai pemimpin sibuk memastikan pemaju dapat layanan VIP, Ahli Parlimen Pasir Gudang, Hassan Abdul Karim, tampil sebagai satu-satunya suara yang masuk akal.

Dalam Parlimen, beliau menegaskan bahawa URA hanya akan menguntungkan pemaju jika ia tidak disertakan dengan kawalan ketat.

Persoalan Hassan:

1. Bagaimana kerajaan boleh memastikan pemilik rumah lama yang dipaksa menjual unit mereka mampu membeli semula unit dalam projek baru?
    
2. Jika rumah lama bernilai RM300,000 kini digantikan dengan kondominium RM800,000, bagaimana pemilik asal boleh kembali menetap di kawasan mereka sendiri?
    
3. Apakah jaminan kerajaan bahawa URA tidak akan menjadi alat pemaju untuk mengusir komuniti asal dan menggantikannya dengan projek mewah?

Jika seorang Ahli Parlimen boleh nampak masalah ini, bagaimana Menteri tidak boleh? Atau mungkin Menteri nampak tetapi memilih untuk tidak peduli?

Menteri Sungguh Prihatin… Tapi Kepada Siapa?

Jika Menteri benar-benar mahu mencontohi negara maju, mengapa tidak meniru Singapura yang mengawal ketat pemaju untuk memastikan bandar kekal mampu dihuni oleh rakyat sendiri?

Tetapi tidak. Sebaliknya, kita diperkenalkan dengan URA yang lebih kelihatan seperti surat pelepasan khas untuk pemaju melakukan apa sahaja tanpa kawalan kerajaan.

Jika URA diteruskan tanpa kawalan, kita akan melihat lebih banyak bandar utama bertukar menjadi taman permainan golongan kaya, manakala rakyat biasa semakin terpinggir ke pinggir bandar dengan pengangkutan awam yang tidak efisien dan harga rumah yang tidak masuk akal.

Jadi, persoalan utama masih kekal: URA ini menguntungkan rakyat atau konglomerat pemaju?

Jika Menteri masih belum dapat memberikan jawapan yang meyakinkan, mungkin Hassan Abdul Karim adalah seorang pemimpin yang masih memahami realiti pembangunan bandar di Malaysia.

Rakyat Dapat Apa?

Setiap kali pemaju diberikan lebih kuasa, golongan biasa semakin kehilangan tempat dalam bandar mereka sendiri.

Sejarah membuktikan bahawa pemaju tidak pernah gagal untuk memaksimumkan keuntungan mereka.

Jika Menteri benar-benar mahu berjuang untuk rakyat, mengapa tidak mencadangkan Akta Kawalan Harga Perumahan Bandar terlebih dahulu?

Atau mungkin itu kurang menarik kepada pemaju yang sedang bersorak menanti kelulusan URA?

Kita tunggu sahaja jawapan rasmi daripada Menteri. Hmmm, itu pun jika ada…  - DagangNews.com

Wan Mohd Farid Wan Zakaria adalah Pensyarah Kanan Fakulti Pengurusan & Perniagaan UiTM Cawangan Johor, Kampus Segamat