Nilai hartanah Al-Salam REIT dijangka naik hasil pengubahsuaian di KOMTAR Johor Bahru - Maybank IB

KUALA LUMPUR 12 Mac – Al-Salam REIT dijangka mencatat kenaikan nilai hartanah hasil daripada projek pengubahsuaian dan sambungan Laluan Rel Singapura–Johor (RTS), kata Maybank IB. 

Sehubungan itu, firma penyelidikan tersebut mengekalkan saranan Beli untuk saham REIT ini dengan sasaran harga RM0.59, menunjukkan potensi kenaikan 28% daripada harga semasa RM0.49.

Maybank IB berkata momentum penyewaan di pusat membeli-belah KOMTAR JBCC semakin baik dengan beberapa penyewa baharu menandatangani kontrak pada kadar sewa lebih tinggi berbanding penyewa lama.

“Kami menjangkakan sewa akan meningkat secara ketara menjelang akhir 2026, manakala sumbangan pendapatan dijangka lebih jelas pada separuh kedua 2026.

“Al-Salam REIT menawarkan hasil bersih yang menarik bagi tahun kewangan 2026 iaitu sekitar 6.3%. Ini menjadikan pelaburan dalam REIT ini berpotensi memberikan aliran pendapatan yang stabil,” kata Maybank IB dalam nota kajiannya hari ini.

Projek pengubahsuaian aset (AEI) menumpukan kepada ruang yang kurang digunakan di KOMTAR JBCC, termasuk medan selera dan pasar raya. Ruang ini sedang disusun semula untuk menarik kehadiran penyewa bernilai tinggi seperti restoran dan kedai runcit yang dapat menarik kedatangan pelancong.

Jumlah kos pengubahsuaian dijangka sekitar RM50 juta dalam tempoh dua tahun. Sebahagian projek termasuk pembinaan jambatan pejalan kaki yang menghubungkan pusat membeli-belah ke stesen RTS dengan kos RM15 juta.

Walaupun kerja pengubahsuaian dan keluar masuk penyewa mungkin menyebabkan pendapatan pada tahun 2026 tidak begitu stabil, Maybank IB menjangkakan sumbangan sewa akan meningkat apabila ruang baharu mula beroperasi sepenuhnya.

Maybank IB menganggarkan kadar sewa akan naik sekitar 20% pada tahun kewangan 2026, dengan kira-kira 77% penyewaan di KOMTAR JBCC dijangka diperbaharui.

“Projek RTS dijangka mula beroperasi pada Januari 2027 dan akan meningkatkan jumlah pengunjung pusat membeli-belah. Sambungan terus ke stesen RTS dijangka menarik lebih ramai pelawat rentas sempadan dan memperkukuh permintaan daripada penyewa runcit dan perkhidmatan.

“Kadar penghunian KOMTAR JBCC kini sekitar 71%, tetapi pengurusan mensasarkan melebihi 80% apabila projek RTS hampir siap. Ini akan membantu menstabilkan pendapatan dan meningkatkan hasil sewa pada masa hadapan,” katanya.

Dari segi kewangan, penerbitan sukuk baru-baru ini meningkatkan keupayaan pembiayaan Al-Salam REIT dan menurunkan risiko kos pinjaman. 

Ketika ini sekitar 72% hutang adalah kadar tetap dan kos pembiayaan purata adalah 5.8%, sedikit menurun daripada 6% pada tahun kewangan 2024.

Walaupun syarikat mempunyai tahap hutang yang tinggi iaitu 48% dan menghadkan kemampuan untuk menambah hartanah baharu namun, keadaan ini membantu mengekalkan kos pinjaman lebih stabil.

Al-Salam REIT memiliki 53 hartanah termasuk pusat membeli-belah, pejabat, restoran KFC dan Pizza Hut, aset industri, serta institusi pendidikan. Nilai portfolio pada akhir 2025 dianggarkan RM1.22 bilion, dengan tumpuan geografi utama di Johor.

Syarikat juga mengambil langkah untuk meningkatkan kelestarian, termasuk pemasangan sistem solar di beberapa premis, program 3R (kurang, guna semula, kitar semula), dan penubuhan jawatankuasa kelestarian. Namun, skor keseluruhan ESG berada pada tahap sederhana iaitu 49 daripada 100.

Maybank IB menekankan bahawa potensi kenaikan Al-Salam REIT bergantung kepada kejayaan projek pengubahsuaian, peningkatan trafik dengan kewujudan RTS, serta keupayaan menarik penyewa baharu. Sebaliknya, risiko termasuk pasaran runcit Johor lemah dan kos pembiayaan yang meningkat. - DagangNews.com