Al-Salam REIT bersedia raih manfaat Projek RTS, fokus kepada pemulihan KOMTAR JBCC – Maybank IB

KUALA LUMPUR 17 Okt - Maybank Investment Bank mengekalkan penarafan “Pegang” terhadap saham Al-Salam Real Estate Investment Trust (REIT), namun menaikkan harga sasaran kepada RM0.47 daripada RM0.40 sebelum ini, sejajar dengan strategi penstrukturan semula di KOMTAR JBCC serta potensi peningkatan kadar sewa apabila projek Rapid Transit System (RTS) Johor Bahru–Singapura mula beroperasi.

“Walaupun aliran pendapatan jangka pendek dijangka tidak banyak berubah disebabkan model sewa tetap, peningkatan sewa yang bermakna dijangka mula terserlah selepas operasi RTS bermula pada tahun kewangan 2027 (FY27),” kata Maybank IB dalam nota penyelidikannya hari ini.

Bank itu mengekalkan unjuran bagi FY25–26 tetapi menaikkan anggaran keuntungan FY27 sebanyak 13% berdasarkan panduan pengurusan mengenai potensi semakan kadar sewa sebanyak 20% di KOMTAR JBCC.

Pelan pemulihan KOMTAR JBCC berteraskan peralihan daripada struktur sewa berasaskan peratusan semata-mata kepada kadar sewa asas yang lebih tinggi, disertai komponen sewa berdasarkan jumlah jualan (GTO).

Langkah ini, menurut Maybank IB, dapat meningkatkan kejelasan hasil serta mengurangkan turun naik pendapatan.

Aktiviti penyewaan kini semakin rancak menjelang pelaksanaan RTS, dengan kawasan sewa rendah seperti medan selera dan ruang bekas Metrojaya sedang disusun semula menjadi segmen mini-anchor yang dijangka memberikan kenaikan kadar sewa sekitar 20% berbanding paras semasa di bawah RM5 setiap kaki persegi.

Walaupun kerja-kerja peningkatan aset (AEI) mungkin menjejaskan kadar penghunian buat sementara, pengurusan yakin klausa kenaikan berperingkat serta pelaksanaan secara fasa dapat melindungi pendapatan hartanah bersih (NPI) sepanjang tempoh peralihan.

Di luar KOMTAR JBCC, Al-Salam REIT sedang menyeimbangkan semula portfolionya dengan mengurangkan pegangan aset restoran perkhidmatan pantas (QSR) — merangkumi 41 premis F&B dan enam hartanah industri yang berkait dengan rantaian bekalan KFC — ke arah aset berdaya hasil lebih tinggi dan berpotensi pertumbuhan.

Penjualan akan dilakukan secara berperingkat bagi melindungi agihan seunit (DPU), manakala hasil pelupusan akan dilabur semula dalam aset yang menawarkan potensi kenaikan sewa lebih kukuh. Pengembangan terpilih dalam segmen hartanah industri juga sedang dipertimbangkan bagi mengukuhkan pendapatan berulang menjelang pembaharuan pajakan utama pada FY27.

Al-Salam REIT memperuntukkan sebanyak RM50 juta perbelanjaan modal bagi FY25–26, terutamanya untuk kerja AEI dan integrasi RTS di KOMTAR JBCC. Pelaburan ini dijangka meningkatkan nilai aset dan memposisikan semula KOMTAR JBCC bagi menampung lonjakan kehadiran pengunjung serta perbelanjaan runcit apabila RTS beroperasi kelak.

Menurut Maybank IB, prestasi Al-Salam REIT bergantung kepada beberapa faktor pendorong utama.

Faktor positif: termasuk kejayaan AEI di KOMTAR JBCC yang mampu meningkatkan kadar penghunian dan semakan semula sewa; limpahan positif daripada projek kesalinghubungan Johor–Singapura yang dapat merangsang permintaan ruang runcit dan pejabat; serta pengambilalihan aset berdaya hasil atau penyewaan semula ruang kosong yang mampu memperkukuh NPI dan DPU. Selain itu, kitar semula modal melalui pelupusan aset bukan teras juga berpotensi membuka nilai baharu kepada pemegang unit.

Faktor negatif: termasuk pasaran runcit Johor Bahru yang kekal lembap dan boleh membawa kepada penurunan kadar sewa, serta kos pembiayaan yang meningkat memandangkan 100% hutang REIT ini berasaskan kadar faedah terapung, sekali gus boleh menekan pendapatan boleh agih. Maybank IB turut memberi amaran bahawa kelewatan pelaksanaan AEI atau kesukaran mencari penyewa baharu bagi ruang kosong boleh menjejaskan momentum pemulihan.

“Kami melihat tanda-tanda pemulihan dengan asas yang semakin kukuh, namun pasaran masih memerlukan bukti nyata terhadap kejayaan strategi penyewaan dan daya tahan pertumbuhan sewa sebelum menilai semula saham ini dengan lebih tinggi,” kata Maybank IB.

“Tempoh 12 bulan akan datang dijangka lebih menumpukan kepada pelaksanaan berbanding pertumbuhan DPU, dengan kehadiran pengunjung yang dipacu RTS menjadi titik perubahan penting untuk pertumbuhan jangka panjang.” - DagangNews.com