Masa tidak sesuai Al-'Aqar Healthcare REIT beralih kepada pembiayaan kadar tetap - AmInvest

KUALA LUMPUR 3 Sept - Peralihan struktur pembiayaan Al-'Aqar Healthcare REIT kepada kadar tetap dijangka memberikan kestabilan lebih baik terhadap pendapatan dan kos kewangan, menurut Am Investment Bank (AmInvest).

Firma penyelidikan itu berkata, langkah itu bagaimanapun tidak semestinya mengurangkan kos pinjaman dalam persekitaran kadar bebas risiko yang masih tinggi.

AmInvest berkata Al-'Aqar ketika ini mempunyai 100% hutang pada kadar terapung, tetapi pengurusan menyasarkan campuran 70% pembiayaan kadar tetap dan 30% kadar terapung, sekali gus mengurangkan pendedahan amanah pelaburan hartanah (REIT) penjagaan kesihatan itu terhadap turun naik kadar faedah.

Menurut firma penyelidikan itu, pembiayaan semula menerusi pasaran pendapatan tetap berpotensi meningkatkan kebolehlihatan pendapatan dan mengurangkan risiko kadar faedah, tetapi masa pelaksanaannya kurang ideal memandangkan hasil MGS 10 tahun telah meningkat kepada sekitar 3.9%.

"Manfaat sebenar adalah kestabilan, bukannya pengurangan kos," katanya dalam nota penyelidikan.

AmInvest menjangkakan kos pembiayaan Al-'Aqar kekal dalam lingkungan 4% hingga 5%, walaupun dalam senario terbaik, kerana hutang kadar tetap lazimnya membawa premium berbanding kadar terapung.

Langkah itu hadir ketika kos pembiayaan terus memberi tekanan kepada prestasi Al-'Aqar. Bagi 2QFY26, pendapatan boleh agih berjumlah RM15 juta, tidak berubah berbanding setahun lalu tetapi susut 9% suku ke suku, manakala pendapatan boleh agih 1H26 meningkat 5% kepada RM32 juta.

Peningkatan kos pembiayaan berkaitan pemerolehan KPJ Ampang Puteri dan KPJ Penang sebelum ini menjadi antara faktor yang mengehadkan pertumbuhan pendapatan suku tahunan.

Bagaimanapun, prestasi operasi kekal berdaya tahan dengan hasil sewaan kasar Al-'Aqar meningkat 14.3% kepada RM33 juta pada 2Q26, manakala pendapatan sewaan bersih meningkat 13% kepada RM28.8 juta. 

Namun, kos pembiayaan Islam meningkat kepada sekitar RM13 juta pada suku tersebut, menyebabkan keuntungan sebelum cukai susut sedikit kepada RM15.8 juta.

Gearing tinggi hadkan ruang pemerolehan

Dalam pada itu, AmInvest berkata Al-'Aqar perlu berhati-hati dalam melaksanakan pemerolehan baharu berikutan gearing yang sudah meningkat kepada 48%.

Pengurusan merancang untuk melupuskan aset berpulangan lebih rendah dan mengitar semula hasilnya kepada aset yang menawarkan pulangan lebih tinggi. 

Pusat kesihatan dilihat antara calon utama untuk dimonetisasi kerana hasilnya kira-kira 60 mata asas lebih rendah berbanding purata portfolio.

Strategi kitar semula aset itu boleh membantu menyediakan modal tanpa meningkatkan hutang secara berlebihan, selain memberi ruang kepada Al-'Aqar mengekalkan tahap leverage yang lebih terkawal.

Namun, bagi pemerolehan akan datang, komponen ekuiti yang lebih tinggi mungkin diperlukan, manakala pembiayaan hutang pula berpotensi menjadi lebih mahal. Keadaan ini boleh mengehadkan pertambahan pendapatan daripada pemerolehan baharu.

AmInvest mengekalkan saranan "Pegang' terhadap Al-'Aqar tetapi menurunkan harga sasaran kepada RM1.25 daripada RM1.30, dengan sasaran hasil kasar 6.2%.

Pada harga sasaran baharu itu, firma berkenaan melihat penilaian yang lebih munasabah bagi mengambil kira keluk kadar bebas risiko yang lebih tinggi serta kecairan dagangan unit Al-'Aqar yang nipis. - DagangNews.com