URA: Pembangunan Semula atau Kehilangan Bandar?

Rang Undang-Undang Pembaharuan Semula Bandar atau Urban Renewal Act (URA) yang dibentangkan kerajaan baru-baru ini mencetuskan reaksi bercampur-baur.

Ada yang melihatnya sebagai langkah moden untuk menghidupkan semula kawasan usang, namun tidak kurang yang bimbang ia sekadar pintu mudah bagi pemaju merampas kawasan strategik atas nama pembangunan.

Isu ini bukan sekadar soal mencantikkan blok flat lama. Ia menyentuh hak rakyat, autonomi negeri, dan hala tuju sebenar pembangunan negara.

Ambang Persetujuan yang Dipertikaikan

URA memperkenalkan ambang persetujuan 75% bagi bangunan melebihi 30 tahun, dan 80% bagi yang lebih muda. Sekilas, angka ini kelihatan tinggi.

Namun, jika dibandingkan dengan Hong Kong (90%) dan Singapura (80–90%), Malaysia jelas mengambil pendekatan paling longgar.

Persoalan timbul: apa nasib baki 20–25% pemilik yang enggan bersetuju? Mereka akan dipaksa tunduk kepada majoriti, meskipun rumah itu mungkin satu-satunya aset hidup mereka.

Demokrasi seharusnya melindungi hak minoriti, bukan menghalalkan pemaksaan. Ruang undang-undang seperti ini boleh meruntuhkan kepercayaan bahawa pembangunan bandar berpaksikan kepentingan rakyat, sebaliknya mengutamakan keuntungan jangka pendek pihak pemaju.

Autonomi Negeri dan Identiti Bandar

Kerajaan negeri berpendapat pembangunan semula bandar wajar berlandaskan Akta 172 yang telah wujud sejak 1976.

URA dilihat sebagai percubaan mengikis kuasa negeri dan membuka jalan kepada pemusatan persekutuan. Lebih membimbangkan, wujud risiko kehilangan identiti komuniti asal.

Tanah milik masyarakat Melayu dan Bumiputera di kawasan strategik berpotensi menjadi sasaran utama.

Jika proses ini berlarutan, bandar bukan sahaja berubah rupa, malah kehilangan jiwa. Apa ertinya pencakar langit baharu jika komuniti yang membentuk sejarahnya dihapuskan dari peta?

Antara Janji Politik dan Realiti Lapangan

Menteri berjanji pampasan lebih tinggi daripada harga pasaran. Perdana Menteri pula menegaskan maruah rakyat miskin bandar akan dipelihara.

Namun, RUU ini tidak mengandungi klausa jelas tentang formula pampasan, kuota rumah mampu milik, mahupun jaminan unit gantian. Semua masih janji lisan. Sejarah sudah mengajar — janji sebegini mudah berakhir dengan tragedi.

Dalam satu projek terdahulu, penduduk kampung dipindahkan ke apartmen moden tetapi terpaksa menjual unit mereka kerana tidak mampu menanggung caj penyelenggaraan dan cukai yang meningkat.

Mereka tidak lagi miskin di bandar, tetapi miskin di pinggir, jauh dari pekerjaan, sekolah, dan jaringan sosial yang selama ini menjadi nadi kehidupan mereka.

Belajar dari Pengalaman Negara Lain

Negara lain membuktikan pembangunan semula boleh dijalankan tanpa menindas penduduk asal. Singapura (HDB) memastikan lebih 60% unit di Marina Bay dijual kepada rakyat dengan harga terkawal.

Korea Selatan (Cheonggyecheon) melabur lebih RM10 bilion untuk memastikan penduduk asal tidak tergusur. Australia (Fishermans Bend) mewajibkan setiap projek besar mempunyai kuota rumah mampu milik.

Persoalannya: mengapa Malaysia hanya meniru aspek fizikal — pencakar langit dan nilai pelaburan — tetapi mengabaikan teras perlindungan sosial yang menjamin kesejahteraan komuniti?

Suara Rakyat yang Dipinggirkan

Gabungan lebih 70 persatuan penduduk telah mengemukakan pandangan, namun sebahagian besar diketepikan.

Mereka menolak usia 30 tahun sebagai syarat minimum pembangunan semula kerana kebanyakan bangunan masih kukuh sehingga 70–80 tahun.

Mereka juga bimbang tentang taktik pemaju yang pernah memujuk, malah menekan penduduk supaya menandatangani persetujuan.

Jika URA diluluskan dalam bentuk sedia ada, kebimbangan ini akan menjadi realiti. Rakyat bukan sahaja kehilangan rumah, malah kehilangan kuasa untuk menentukan nasib mereka sendiri.

Apa yang Perlu Diperjuangkan

Pembangunan semula tidak wajar ditolak sepenuhnya. Bandar lama memang memerlukan nafas baharu. Flat retak, infrastruktur lusuh, dan kawasan terbengkalai tidak boleh dibiarkan.

Namun, pembangunan semula mesti dijalankan dengan syarat yang adil:

1) Ambang persetujuan dinaikkan agar selari dengan amalan antarabangsa.

2) Rumah gantian wajib disediakan satu-untuk-satu, khususnya bagi rumah kos rendah.

3) Kuota rumah mampu milik diperuntukkan secara jelas dalam akta.

4) Kawalan kos pasca pembangunan seperti cukai dan caj penyelenggaraan agar penduduk asal tidak dipaksa berpindah.

5) Peranan kerajaan negeri dan komuniti dihormati, bukan dipinggirkan. Tanpa pindaan ini, URA hanya menjadi lesen baharu untuk pemaju — bukan pelindung untuk rakyat.

Bandar untuk Siapa?

Episod URA mengingatkan kita bahawa pembangunan bukan sekadar konkrit, keluli, atau menara tinggi. Ia soal siapa yang berhak kekal tinggal di bandar, siapa yang dilindungi, dan siapa yang dipinggirkan.

Jika URA diluluskan tanpa perubahan bermakna, bandar-bandar utama Malaysia mungkin terus membesar — tetapi rakyat asalnya akan terus berkurang.

Pembangunan semula akhirnya menjadi sinonim dengan kehilangan bandar. Adakah URA benar-benar untuk rakyat, atau untuk pemaju? Jawapan inilah yang bakal menentukan wajah bandar Malaysia untuk generasi akan datang. - DagangNews.com

Penafian: Artikel ini ditulis untuk tujuan analisis akademik dan pendidikan semata-mata. Ia tidak mewakili pendirian rasmi mana-mana institusi dan tidak bertujuan menuduh, memfitnah, atau menjatuhkan reputasi mana-mana pihak. Semua pandangan adalah pendapat penulis berdasarkan maklumat awam yang tersedia.