Cagamas dalam tekanan, siapa membiayai rumah rakyat jika dana menyusut?

Kadar urbanisasi yang semakin pesat telah menyebabkan bandar-bandar utama mengalami tekanan populasi yang tinggi. Pertambahan penduduk bandar meningkatkan permintaan terhadap perumahan, namun bekalan rumah mampu milik masih sering tidak mencukupi.

Malaysia kini membincangkan peranan sistem kewangan dalam mengurangkan jurang akses perumahan, khususnya kepada golongan berpendapatan rendah dan pekerja dalam sektor tidak formal.

Penekanan diberikan kepada kepentingan inovasi pembiayaan seperti skim gadai janji yang lebih fleksibel, pembiayaan mikro perumahan serta sokongan institusi kewangan bagi memastikan kumpulan ini tidak tercicir daripada memiliki kediaman yang selamat dan mampu milik.

Penganalisis ekonomi menegaskan bahawa isu perumahan tidak boleh dilihat semata-mata sebagai isu industri pembinaan.

Sebaliknya, perumahan merupakan keperluan asas yang memberi kesan langsung kepada kualiti hidup rakyat. Ketersediaan rumah yang selesa dan mampu milik mempunyai kaitan rapat dengan tahap kesihatan awam, kestabilan sosial serta pembangunan ekonomi sesebuah negara.

Oleh itu, dasar perumahan perlu dilihat secara holistik, melibatkan kerjasama antara sektor kewangan, kerajaan dan sektor swasta bagi memastikan pembangunan sosial yang lebih seimbang dan mampan.

Peranan Cagamas dalam sistem kewangan perumahan negara

Di sebalik isu perumahan yang semakin kompleks, khususnya berkaitan kemampuan pemilikan rumah dan akses kepada pembiayaan, terdapat satu institusi penting di Malaysia iaitu Cagamas Berhad yang memainkan peranan strategik dalam sistem kewangan perumahan negara.

Cagamas berfungsi sebagai syarikat gadai janji nasional yang membeli pinjaman perumahan daripada bank dan institusi kewangan.

Mekanisme ini membolehkan bank memperoleh semula kecairan (liquidity), seterusnya meningkatkan kapasiti mereka untuk menawarkan lebih banyak pinjaman perumahan kepada rakyat.

Cagamas juga menjadi penghubung penting antara pasaran modal dan sektor perumahan. Dengan menerbitkan bon dan sukuk, Cagamas menyalurkan dana jangka panjang yang menyokong pertumbuhan sektor perumahan negara secara mampan.

Walaupun isu perumahan sering dikaitkan dengan kos dan ketersediaan rumah, peranan Cagamas adalah kritikal dalam memastikan sistem pembiayaan perumahan kekal stabil, berdaya tahan dan inklusif.

Sejarah Cagamas Berhad

Cagamas Berhad ditubuhkan pada 1986 sebagai National Mortgage Corporation of Malaysia dengan tujuan utama menggalakkan pemilikan rumah dan membangunkan pasaran gadai janji sekunder di Malaysia.

Penubuhannya bertujuan membantu institusi kewangan mendapatkan kecairan dana, iaitu dengan membeli pinjaman perumahan daripada bank dan institusi kewangan, sebelum membiayainya melalui penerbitan bon dan sukuk.

Sejak penubuhannya, Cagamas berkembang daripada sekadar menyokong pembiayaan perumahan kepada penyediaan pelbagai penyelesaian kewangan seperti Purchase With Recourse (PWR), Purchase Without Recourse (PWOR) dan Mortgage Guarantee Programme (MGP).

Cagamas juga menjadi antara penerbit utama bon dan sukuk di pasaran modal Malaysia, sekali gus memainkan peranan penting dalam mengukuhkan sistem kewangan negara serta memperluas akses pembiayaan rumah kepada rakyat.

Prestasi Cagamas tahun 2025

Pada tahun 2025, Cagamas Berhad berjaya mengumpul RM31.3 bilion melalui bon, sukuk, kemudahan pembiayaan dan instrumen kewangan lain, meskipun berdepan cabaran global seperti ketidaktentuan pasaran kewangan, ketegangan geopolitik dan perubahan dasar monetari.

Pencapaian ini merangkumi RM10.2 bilion daripada bon, RM17.6 bilion daripada sukuk dan RM3.5 bilion melalui saluran alternatif lain.

Pasaran antarabangsa kekal sebagai pilihan pembiayaan yang berdaya maju dengan RM4.5 bilion setara diperoleh melalui terbitan mata wang asing, sekali gus memperluas akses kepada sumber kecairan yang pelbagai serta mengukuhkan kedudukan Cagamas dalam pasaran modal serantau.

Pencapaian pengumpulan dana berjumlah RM31.3 bilion ini membuktikan kedudukan kukuh Cagamas dalam ekosistem kewangan negara, di samping mencerminkan komitmen berterusan untuk menjadi penyedia kecairan pilihan serta pelaburan pilihan di Malaysia.

Dalam persekitaran global yang masih dibayangi cabaran, Cagamas akan terus memperkukuh inovasi dan memainkan peranan peneraju dalam pembangunan pasaran modal hutang Malaysia.

Cabaran dana jangka panjang dan akses pasaran modal

Cagamas berperanan penting dalam memastikan kelangsungan sistem pembiayaan perumahan melalui pasaran modal.

Antara cabaran utama yang dihadapi ialah keperluan mendapatkan dana jangka panjang yang stabil dan berterusan.

Cagamas banyak bergantung kepada penerbitan bon dan sukuk dalam pasaran domestik serta global bagi mendapatkan sumber pembiayaan.

Dana jangka panjang amat penting kerana pembiayaan perumahan melibatkan tempoh bayaran balik yang panjang. Oleh itu, kestabilan aliran dana membantu memastikan institusi ini mampu terus membeli pinjaman perumahan daripada bank, sekali gus mengekalkan kecairan dalam sistem kewangan.

Akses kepada pelabur antarabangsa turut menjadi faktor penting kerana ia meningkatkan kepelbagaian sumber dana dan mengurangkan kebergantungan kepada pasaran tempatan semata-mata.

Strategi mempelbagaikan pembiayaan dan pasaran global

Program Nota Jangka Sederhana Islam (Islamic Medium-Term Notes, IMTN) oleh Cagamas Berhad perlu diperkasakan dalam pelbagai mata wang asing seperti USD, SGD, HKD dan CNH sebagai strategi penting dalam mempelbagaikan sumber pembiayaan di peringkat antarabangsa.

Melalui struktur ini, pelabur global diberi peluang melabur dalam instrumen sukuk tanpa perlu menukar dana mereka kepada Ringgit Malaysia (RM).

Ini secara langsung mengurangkan risiko pertukaran mata wang (foreign exchange risk), sekali gus menjadikan instrumen tersebut lebih menarik dan kompetitif di pasaran global.

Pengukuhan struktur sukuk Islam

Struktur Al-Ijarah dan Murabahah yang digunakan dalam sukuk terbitan Cagamas Berhad perlu diperkukuh kerana ia merupakan antara pendekatan utama dalam kewangan Islam berasaskan aset sebenar (asset-backed/asset-based financing).

Dalam struktur Al-Ijarah, sukuk diterbitkan berdasarkan aset hartanah atau aset fizikal lain yang disewakan. Pelabur sukuk menerima pulangan dalam bentuk bayaran sewaan berkala yang stabil dan berasaskan aktiviti ekonomi sebenar. Pendekatan ini menekankan konsep pemilikan aset dan manfaat (usufruct), selaras dengan prinsip Syariah.

Sementara itu, dalam struktur Murabahah, sukuk disandarkan kepada transaksi jual beli komoditi atau aset, di mana harga kos dan margin keuntungan dinyatakan secara jelas. Struktur ini memberikan kepastian kepada pelabur dari segi pulangan kerana ia ditentukan berdasarkan keuntungan yang telah dipersetujui awal.

Kedua-dua struktur ini diterima secara meluas oleh institusi kewangan Islam antarabangsa termasuk garis panduan oleh AAOIFI.

Penggunaan struktur ini oleh Cagamas bukan sahaja meningkatkan keyakinan pelabur global, tetapi juga mengukuhkan kedudukan Malaysia sebagai peneraju dalam pasaran sukuk antarabangsa.

Imbangan peranan komersial dan pembangunan

Cagamas Berhad perlu mengimbangi dua peranan utama, iaitu peranan komersial dan peranan pembangunan.

Dari sudut komersial, Cagamas perlu memastikan keuntungan dan kelestarian operasi agar kekal berdaya saing dalam pasaran kewangan.

Namun, dari perspektif pembangunan, Cagamas juga mempunyai tanggungjawab untuk menyokong dasar kerajaan dalam memperluaskan akses perumahan mampu milik kepada rakyat.

Keadaan ini menjadi lebih mencabar apabila wujud ketidaktentuan ekonomi global seperti perubahan kadar faedah, inflasi dan risiko pasaran kewangan.

Oleh itu, pengurusan risiko yang berkesan amat penting bagi memastikan keseimbangan antara kestabilan kewangan, keuntungan operasi dan tanggungjawab sosial dapat dicapai secara berterusan. - DagangNews.com

Syamsyul Samsudin adalah Pensyarah Kanan (Kewangan dan Pelaburan) di Fakulti Pengurusan dan Perniagaan
UiTM Cawangan Johor