Fokus sektor hartanah dijangka beralih kepada projek bernilai tinggi, saham dinaik taraf OVERWEIGHT - Kenanga Research

KUALA LUMPUR 2 Okt – Prestasi jualan sektor hartanah dijangka menunjukkan peningkatan pada separuh kedua tahun 2025 (2HCY25), sekali gus mengimbangi kelembapan yang dialami dalam separuh pertama tahun ini (1HCY25), didorong oleh lebih banyak pelancaran projek baharu yang telah dijadualkan.

Kenanga Research berkata, meskipun sasaran jualan tahun ke tahun (YoY) secara umumnya lebih tinggi, komposisi hasil jualan daripada penjualan tanah dijangka lebih rendah. 

Ini berikutan kebanyakan pemaju telah merasionalisasi pegangan tanah mereka atau menyempurnakan pelupusan tanah secara strategik – sebahagiannya bagi memberi laluan kepada peluang pembangunan pusat data.

Seiring perkembangan itu firma penyelidikan itu menilai semula sektor hartanah dengan pendekatan baharu dan kini lebih memihak kepada pemaju projek bernilai tinggi yang mempunyai pendedahan lebih rendah dalam segmen mampu milik.

Menurut Kenanga, beberapa inisiatif telah diperkenalkan untuk merangsang penggunaan domestik, termasuk pelancaran inisiatif BUDI95, penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.75%, serta jangkaan sokongan fiskal tambahan kepada golongan berpendapatan rendah dalam Belanjawan 2026 yang akan datang.

Katanya, walaupun dasar-dasar ini bertujuan mengekalkan kuasa beli harian pengguna, firma itu berpendapat ia turut mencerminkan keterbatasan kapasiti golongan ini untuk berbelanja dalam jumlah besar seperti pembelian rumah. 

Tambahan pula, bank-bank kini menunjukkan selera pinjaman yang lebih berhati-hati, terutamanya untuk gadai janji bernilai rendah, sebagaimana dilihat melalui kadar kelulusan pinjaman perumahan kediaman yang lemah, iaitu 40.7% bagi YTD-Jul 2025 – jauh di bawah purata 10 tahun pra-pandemik iaitu sekitar 47%.

Sebaliknya, kadar kelulusan pinjaman hartanah bukan kediaman (komersial dan industri) kekal teguh pada 48.7%, menunjukkan permintaan berterusan daripada sektor perkilangan dan perkhidmatan.

Permintaan untuk Rumah Mampu Milik Mula Lesu

Terdapat peningkatan lebihan bekalan (inventory overhang) dalam unit perumahan mampu milik (<RM300,000), menunjukkan kemungkinan permintaan telah mencapai tahap ketepuan dalam segmen ini, berbanding rumah bernilai tinggi yang mencatatkan kadar jualan lebih seimbang.

Sebagai contoh, MAHSING (OP; TP: RM1.74) yang dahulunya fokus kepada pembangunan rumah mampu milik, kini mula menceburi pembangunan kediaman premium dengan pengambilalihan Hotel Corus, KL.

"Justeru, kami beralih kepada pemaju yang mempunyai komposisi lebih kecil dalam projek mampu milik, memandangkan kumpulan ini diyakini lebih kukuh dari segi daya tahan pendapatan serta berupaya menghadapi risiko dasar atau pasaran yang lazimnya memberi kesan lebih besar kepada pembeli berpendapatan rendah," katanya firma itu dalam nota penyelidikan.

Menurut Kenanga, walaupun berdepan cabaran dalam segmen rumah mampu milik, kebanyakan pemaju kekal agresif dengan sasaran jualan mereka, disokong oleh peralihan kepada produk bernilai tinggi dan pembangunan hartanah industri – yang secara umumnya menawarkan margin lebih tinggi dan kitaran pembangunan lebih pantas.

Antara contoh prestasi kukuh ECOWLD (MP; TP: RM2.15) telah melepasi sasaran jualan FY25 sebanyak RM3.5b dan dijangka mengatasi rekod jualan FY24 sebanyak RM4.07b, didorong oleh projek industri.

SIMEPROP (OP; TP: RM1.95) mencapai 56% daripada sasaran RM3.6b setakat pertengahan tahun dan dijangka melepasi jualan FY24.

SPSETIA (OP; TP: RM1.43) dan SUNWAY (UP; TP: RM4.73) turut merancang pelancaran besar-besaran dalam 2HCY25 untuk menampung prestasi suku pertama yang lemah. Sunway juga menyasar pertumbuhan melalui kehadiran lebih besar di pasaran hartanah Singapura.

"Selaras dengan pendirian ini, kami telah menyesuaikan semula andaian diskaun terhadap Nilai Aset Bersih Disemak Semula (RNAV) sektor, dengan memberikan penilaian lebih positif kepada pemaju yang memiliki komposisi projek bernilai tinggi – yang kami anggap mempunyai kejelasan lebih baik dari segi pengaktifan tanah dan jualan dalam jangka sederhana," katanya . 

Pada masa sama, Kenanga turut melebarkan diskaun terhadap pemaju yang sangat terdedah kepada projek mampu milik, memandangkan kemungkinan cabaran terhadap kadar pengambilan dalam segmen tersebut.

Sehubungan itu, Kenanga menaik taraf saranan terhadap sektor hartanah kepada OVERWEIGHT daripada NEUTRAL dengan pilihan utama sektor ialah SIme Darby Property Bhd dan SP Setia Bhd,

Sime Darby Property diberikan saranan OP (Outperform) dengan Harga Sasaran: RM1.95, manakala SP Setia diberikan saranan OP (Outperform) pada Harga Sasaran: RM1.43. - DagangNews.com