Lambakan kediaman di Johor Bahru berisiko, penganalisis bimbang ketidaktentuan walaupun ada JS-SEZ

KUALA LUMPUR 13 Feb – Isu lambakan projek perumahan baharu di sekitar Johor Bahru menjadi antara risiko utama membayangi prospek sektor hartanah, menurut penganalisis.

Meskipun pemangkin seperti Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) terus menyokong sentimen, kadar kelulusan pinjaman yang lebih rendah serta persaingan sengit menyebabkan ketidaktentuan.

Dua firma penyelidikan berbeza mengekalkan pendirian masing-masing dengan pendekatan selektif terhadap pemilihan saham tertentu, walaupun menjangkakan 2026 sebagai tahun pelaksanaan projek.

Maybank Investment Bank mengekalkan saranan 'neutral' terhadap sektor hartanah selepas pertemuan bersama 13 dana pelaburan yang memfokuskan kepada tema JS-SEZ serta potensi latihan korporat.

"Majoriti pelabur bersetuju bahawa kebanyakan pemangkin sektor ini sudah dinilai dan 2026 dilihat sebagai tahun pelaksanaan, justeru pelabur kini lebih selektif dalam memilih saham," tambahnya.

JS-SEZ dan pembangunan perindustrian terus menjadi tumpuan utama, disokong oleh penyiapan Sistem Transit Pantas (RTS) yang bakal meningkatkan daya tarikan Johor Bahru khususnya di pusat bandar.

Bagaimanapun jelas Maybank IB, pelabur menyuarakan kebimbangan terhadap lebihan bekalan projek perumahan berstrata tinggi di sekitar RTS yang boleh menjejaskan kadar serapan dan harga jangka sederhana.

Dalam segmen perindustrian tambahnya, pelabur semakin menyedari pertumbuhan pesat banyak taman perindustrian di seluruh negara termasuk secara usaha sama (JV) dengan pemilik ladang tertentu.

"Pemain awal dengan rekod prestasi kukuh dan bank tanah strategik lebih berdaya tahan memanfaatkan pelaburan langsung asing (FDI), khususnya di JS-SEZ dan Malaysia Vision Valley (MVV)," katanya.

Maybank IB turut memaklumkan cadangan penggabungan antara Sime Darby Property Berhad dan SP Setia Berhad menerima minat tinggi ramai pelabur, walaupun tertakluk struktur dan harga urus niaga.

Kebimbangan namun timbul terhadap peningkatan pendedahan kepada projek Battersea Power Station dan kemungkinan komitmen luar kunci kira-kira dipindahkan ke entiti gabungan yang menambah penggearan.

Firma itu mengekalkan keutamaan terhadap SP Setia atas faktor penilaian menarik, selain potensi ke atas saham amanah pelaburan hartanah (REIT) serta opsyen penggabungan dan pengambilalihan (M&A).

"Sime Darby Property turut disukai kerana kelebihan ‘first-mover’ MVV di Negeri Sembilan dan taman perindustrian Selangor serta pendapatan secara berulang yang semakin berkembang," kata Maybank IB.

Berbeza dengan pendekatan berhati-hati firma itu, MBSB Research mengekalkan pandangan 'positif' terhadap sektor hartanah, bersandarkan minat belian yang kekal berdaya tahan sepanjang 2025 lalu.

Jelasnya, data Bank Negara Malaysia (BNM) turut menunjukkan jumlah permohonan pinjaman pembelian bagi hartanah meningkat kukuh 6.9% tahun ke tahun (YoY) kepada RM50.3 bilion pada Disember 2025.

Perkembangan positif itu tambah firma penyelidikan tersebut, menjadikan ia bulan kelima berturut-turut mencatat pertumbuhan, dan secara kumulatif, permohonan pinjaman bagi 2025 naik 3.4% YoY.

"Walaupun kelulusan pinjaman susut 1.7% YoY kepada RM23.3 bilion akibat nisbah kelulusan rendah, jumlah kelulusan terkumpul 2025 masih naik 1.2% YoY kepada RM286.8 bilion," kata MBSB Research.

Keadaan itu memberi isyarat prospek jualan baharu yang stabil untuk 2026, dan ia menjangkakan keputusan suku keempat 2025 bakal kekal positif, disokong jualan kukuh yang diraih pada 2025.

Tambahnya, kemajuan pengebilan projek di samping pendedahan yang semakin meningkat kepada hartanah perindustrian dilihat berjaya membantu syarikat hartanah untuk meningkatkan momentum jualan.

Dari segi pemangkin kata MBSB Research, RTS dan JS-SEZ terus menjadi pemacu utama sentimen, selain potensi penyenaraian REIT oleh IOI Corporation dan SP Setia serta penyenaraian Sunway Healthcare.

"Kami menyenaraikan tiga pilihan utama sektor ini iaitu Mah Sing Group Berhad, Matrix Concepts Holdings Berhad dan UOA Development Berhad, dengan penekanan kepada beberapa sebab," jelasnya.

Antara kelebihan mereka ialah kedudukan kewangan kukuh, prospek jualan yang lebih stabil serta pendedahan kepada pembangunan perindustrian dan perumahan mampu milik berbanding pemaju lain.

Secara keseluruhan, walaupun asas permintaan dilihat kekal stabil, sektor hartanah masih lagi dinilai terus berdepan cabaran struktur termasuk risiko lebihan bekalan dan tekanan persaingan.

Kedua-dua firma penyelidikan berkenaan turut menuntut pelabur melaksanakan pendekatan yang lebih selektif dalam strategi pelaburan sepanjang 2026. - DagangNews.com