UEM Sunrise dijangka raih nilai premium RM415 juta daripada tanah Jalan Yap Kwan Seng – CGS International

KUALA LUMPUR 8 Julai – UEM Sunrise Berhad dijangka meraih manfaat daripada langkah strategik membuka nilai aset tanah apabila memeterai perjanjian hak pembangunan (DRA) bersama EXSIM KLCC Sdn Bhd bagi tanah komersial pegangan bebas seluas 0.64 hektar atau 1.59 ekar di Jalan Yap Kwan Seng, Kuala Lumpur.

Dalam nota penyelidikannya, CGS International melihat langkah itu sebagai usaha positif dalam membuka nilai bank tanah UEM Sunrise kerana mampu meningkatkan pendapatan jangka pendek, mengurangkan risiko pembangunan serta menyokong strategi syarikat untuk menjana hasil daripada aset tanah.

Firma penyelidikan itu percaya UEM Sunrise berjaya memperoleh nilai premium bagi aset tanah yang sebelum ini tidak menjana hasil.

Berdasarkan perjanjian berkenaan, UEM Sunrise berhak menerima bayaran terjamin sebanyak RM415 juta selain perkongsian keuntungan 10% sekiranya keuntungan sebelum cukai projek melebihi RM610 juta.

Nilai tanah lebih tinggi daripada penilaian pasaran

CGS International berkata, nilai hak pembangunan terjamin RM415 juta itu bersamaan kira-kira RM6,000 setiap kaki persegi, lebih tinggi berbanding nilai pasaran tanah tersebut sebanyak RM327 juta atau sekitar RM4,730 setiap kaki persegi.

Menurut firma itu, perbezaan nilai berkenaan menunjukkan UEM Sunrise berjaya mendapatkan harga tanah yang premium bagi aset yang tidak menjana pendapatan sebelum ini.

Sebagai perbandingan, beberapa transaksi tanah berhampiran Jalan Yap Kwan Seng dan kawasan sekitarnya mencatatkan nilai lebih rendah, termasuk penjualan tanah oleh Malayan United Industries Berhad kepada Mah Sing Group Berhad pada harga sekitar RM4,019 setiap kaki persegi pada Ogos 2025.

Selain itu, transaksi penjanaan hasil daripada tanah oleh IOI Properties Group Berhad kepada Paramount Corporation Berhad pada Mac 2026 direkodkan sekitar RM1,600 setiap kaki persegi.

Sokong prestasi kewangan FY2026

Tanah berkenaan kini tidak berpenghuni dan dicadangkan untuk dibangunkan sebagai projek bercampur yang merangkumi hotel, kediaman hotel serta pusat beli-belah, tertakluk kepada kelulusan pihak berkuasa.

UEM Sunrise dijangka menerima bayaran penuh hak pembangunan terjamin itu menjelang 31 Disember 2026, manakala pembangunan projek tersebut dijangka siap pada Disember 2036.

CGS International berkata, pengurusan UEM Sunrise menjangkakan keuntungan sekitar RM66 juta daripada perjanjian pembangunan hak berkenaan, bersamaan kira-kira 74% daripada unjuran keuntungan bersih teras FY2026 firma penyelidikan itu.

Bagaimanapun, keuntungan tersebut perlu dilihat sebagai sumbangan tidak berulang kerana ia berpunca daripada transaksi membuka nilai aset tanah.

Strategi aset terus jadi pemangkin pertumbuhan

CGS International mengekalkan penarafan “HOLD” terhadap saham UEM Sunrise dengan harga sasaran RM0.63 sesaham, berdasarkan diskaun 65% kepada nilai aset bersih boleh direalisasi (RNAV) sesaham sebanyak RM1.80.

Firma itu berkata, walaupun pihaknya mengalu-alukan langkah strategik terkini UEM Sunrise termasuk usaha meningkatkan pulangan atas ekuiti (ROE), mempercepatkan pelancaran projek di Johor serta mempergiatkan usaha menjana hasil daripada aset tanah, pandangan terhadap prospek FY2026 hingga FY2028 masih bergantung kepada pelaksanaan yang lebih jelas.

Pada masa sama, CGS International berpandangan usaha berterusan UEM Sunrise dalam menjana hasil daripada bank tanah berpotensi mengurangkan jurang diskaun pasaran terhadap nilai buku syarikat dalam tempoh panjang.

Saham UEM Sunrise kini didagangkan pada nisbah harga kepada nilai buku (P/BV) FY2026 sekitar 0.4 kali, sejajar dengan purata sejarah 10 tahun, menunjukkan penilaian semasa adalah munasabah.

Risiko penurunan termasuk prestasi pendapatan yang lemah dan kadar pengambilan projek yang perlahan, manakala faktor peningkatan termasuk transaksi jualan tanah baharu serta kadar pengambilan lebih baik bagi projek sedia ada. - DagangNews.com