Pemilikan rumah mampu milik kunci pembangunan negara

HAK kepada perumahan yang mencukupi dan mampu milik telah diiktiraf di peringkat antarabangsa sebagai keperluan asas manusia dan ukuran utama bagi sesebuah kesejahteraan.

Di Malaysia juga, pengecualian penuh duti setem yang berterusan bagi rumah kediaman pertama di bawah RM500,000 serta kelulusan sebanyak 67,944 pembinaan unit mampu milik pada tahun ini, hanya di Wilayah Persekutuan sahaja, mencerminkan bantuan yang diperlukan oleh pembeli rumah pertama, komitmen kerajaan kepada kumpulan pendapatan rendah dan kesedaran akan pentingnya perumahan mampu milik dalam pembangunan negara.

Namun, meskipun tuntutan yang jelas untuk perumahan mampu milik, kuasa pasaran termasuklah peningkatan taraf hidup, kadar faedah serta kenaikan kos bahan dan barangan keperluan, menghalang daripada kebolehan untuk membekalkan kediaman mampu milik.

Selain daripada faktor-faktor seperti akses kepada riadah, kualiti alam sekitar, tahap kesihatan dan pendidikan, KDNK biasanya digunakan sebagai penunjuk kepada mutu kehidupan masyarakat dan pembangunan negara yang berjaya.

Kajian di seluruh dunia mendapati bahawa harga rumah median berhubung kait sebanyak 60% hingga 95% dengan KDNK per kapita, kerana pulangan modal hartanah menggambarkan pendapatan yang mesti terkumpul untuk membeli rumah.

Walau bagaimanapun, hubung kait yang tinggi antara KDNK dan harga hartanah tidak selalu mencerminkan putaran KDNK.

Dalam jangka masa pendek dan sederhana, dinamik hartanah bukan sahaja didorong oleh kemajuan negara tetapi bergantung kepada penentu yang lain termasuklah kadar urbanisasi, aktiviti pembinaan dan perubahan demografik yang semuanya mempengaruhi permintaan dan penawaran secara sementara.

Pada tahun 2021, sebanyak 58% atau sekitar RM797 bilion daripada hutang isi rumah negara adalah daripada perumahan manakala kenaikan kadar dasar semalaman (OPR) baru-baru ini, bertujuan untuk mengurangkan inflasi daripada perbelanjaan dan pinjaman yang kian meningkat, mempunyai pengaruh yang tidak dapat dielakkan kepada kadar asas bank dan selanjutnya ke atas pinjaman perumahan.

Pembeli rumah cenderung menjadi lebih sensitif terhadap kenaikan kadar dalam persekitaran inflasi kerana pada setiap kenaikan 25 mata asas (bps) dalam OPR akan menyebabkan kenaikan 3.2% - 3.5% dalam bayaran balik gadai janji bulanan.

Oleh itu, ramai dalam kumpulan B40 atas dan M40 yang tidak layak atau tidak dipilih dalam skim perumahan kerajaan seperti rumah pangsa Program Perumahan Rakyat dan kediaman PR1MA dipaksa masuk ke dalam pasaran persendirian yang semakin mahal. Impak sosial yang negatif disebabkan oleh kekurangan perumahan mampu milik ini tidak boleh diendahkan.

Sebagai contoh, keperluan perumahan yang tidak ditunaikan dan kebolehhidupan yang rendah daripada kekurangan kemudahan asas komunal memberi kesan negatif kepada kesihatan dan meningkatkan beban kewangan dalam sistem penjagaan kesihatan.

Keadaan perumahan yang tidak baik juga boleh mengakibatkan pengurangan peluang pendidikan yang ketara manakala aktiviti rekreasi dan riadah ditindas, dan impak selanjutnya terhadap institusi pendidikan yang akan menjejaskan akses institusi kepada masyarakat yang terabai.

Tambahan pula, perumahan mampu milik menyumbang kepada pembangunan negara dengan mewujudkan pusat perumahan baru dan bandar satelit, membuka peluang ekonomi yang lebih baik kepada masyarakat setempat.

Kesan rentetan daripada kekurangan akses kualiti, perumahan mampu milik dalam masyarakat adalah kronik dan memberi impak kepada pembangunan negara.

Bagi memburukkan lagi keadaan, Laporan Anggaran Pendapatan Isi Rumah dan Insiden Kemiskinan melaporkan bahawa kemelesetan akibat daripada pandemik telah ‘menurunkan taraf’ sebilangan isi rumah M40.

Disebabkan 20% daripada isi rumah M40 telah berubah menjadi B40, tahap kemampuan perumahan mereka juga turut menurun. Akibatnya, tuntutan produk perumahan yang terutamanya ditujukan untuk isi rumah M40 ini juga berkemungkinan turut menurun.

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara melaporkan bahawa rata-rata harga hartanah telah meningkat hampir dua kali ganda sejak tahun 2010, meningkat sebanyak 99.3% dengan seramai 51% warga Malaysia tidak mampu membeli rumah.

Namun, sebaliknya, sektor pembinaan berpotensi tinggi untuk merangsang pemulihan pandemik dan menyumbang kepada pembangunan negara disebabkan potensinya dalam mewujudkan pekerjaan dan masyarakat; dan seterusnya, langkah pemulihan akan menyokong transformasi sektor.

Industri pembangunan perumahan juga memainkan peranan dalam peta hala tuju kerajaan seperti, Rancangan Malaysia ke-12 2021-2025 untuk memberi nafas baru kepada pembangunan sosioekonomi Malaysia yang mampan dan makmur pada jangka masa panjang.

Keputusan kerajaan untuk merangsang pembinaan semula ekonomi pasca pandemik membantu membetulkan semula industri dengan memastikan perumahan inklusif dan seterusnya merapatkan jurang sosioekonomi.

Sejajar dengan aspirasi Wawasan Kemakmuran Bersama 2030 untuk menyediakan akses yang lebih besar untuk perumahan yang selamat dan mencukupi untuk warga Malaysia, kemajuan strategi Rancangan Malaysia ke-12 disokong oleh pemaju-pemaju swasta, seperti yang terbukti oleh bahagian pasaran yang kian meningkat.

Pada suku tahun 2022, menurut Jabatan Perangkaan, sektor pembinaan swasta meningkat sebanyak 3.2 peratus dengan bahagian 60.7 peratus (RM17.9 bilion) daripada jumlah nilai siap kerja pembinaan berbanding dengan sektor awam.

Sokongan daripada sektor swasta dalam menangani tuntutan perumahan ini telah menjadi trend yang kukuh sejak sedekad yang lalu.

Namun, apabila KDNK Malaysia menurun sebanyak 5.6% pada tahun 2020 ketika pandemik COVID-19, harga rumah meningkat sebanyak 0.3% menyebabkan banyak unit tidak terjual dan menambahkan lagi halangan kepada pemilikan rumah.

Ketersediaan perumahan kos rendah juga berkembang pada kadar yang kurang memberangsangkan dalam pasaran hartanah.

Daripada 117,766 keseluruhan jumlah unit rumah baru yang dibina pada tahun 2020, hanya 14,094 unit atau 12% adalah perumahan kos rendah, atau berharga kurang daripada RM400,000 gagal memenuhi matlamat Majlis Perumahan Mampu Milik Negara untuk membina sebanyak 100,000 unit kos rendah pada setiap tahun.

Walaupun kerajaan Malaysia dan syarikat cuba untuk memenuhi tuntutan rumah mampu milik ini, masih banyak lagi yang perlu dilakukan disebabkan oleh kadar inflasi yang meningkat pasca pandemik dan warga Malaysia terpaksa mengharungi ketidakpadanan antara harga perumahan secara purata dan pendapatan isi rumah.

Beberapa tahun ini, pemaju-pemaju mula melaksanakan pelancaran yang lebih kecil dan berfasa untuk memastikan unit yang ditawarkan boleh diserap oleh pasaran.

Walau bagaimanapun, menurut Lagenda Properties iaitu pakar terkemuka dalam membangunkan semula tanah untuk membina perumahan mampu milik, kebanyakan rumah yang dibina dibawah skim rumah mampu milik untuk populasi B40 masih dianggap ‘tidak mampu milik.’

Lagenda Properties melaporkan bahawa kemampuan maksimum B40 di Malaysia adalah pada harga RM230,000 manakala harga purata sesebuah rumah adalah lebih daripada RM380,000, menunjukkan ketidakpadanan harga yang besar antara kemampuan dan harga rumah bagi kumpulan B40 ini.

Penemuan ini disokong oleh Jabatan Perumahan Negara yang telah melaporkan bahawa hanya satu daripada lima buah rumah yang diluluskan untuk pembinaan dalam masa lima tahun berharga kurang daripada RM300,000 iaitu harga siling yang ditetapkan oleh kerajaan bagi rumah mampu milik.

Perbezaan dalam kos perumahan dan pendapatan ini didorong oleh pemaju yang tidak dapat menyerap margin yang susut disebabkan kos pembangunan yang meningkat, tanah dan pematuhan ketika inflasi dan kekurangan tenaga buruh.

Sebagai langkah mitigasi, Lagenda telah memperbaiki kecekapan dan produktiviti segmen pembinaannya dengan bantuan teknologi seperti sistem binaan berindustri (IBS) untuk mengurangkan kebergantungan kepada tenaga buruh serta pembinaan dalam sumber dan bahan untuk meningkatkan kos kecekapan dalam pembinaan.

Lagenda juga turut menggunakan keupayaannya yang diperluas dalam strategi perniagaan pembinaan dan pemerolehan tanah; mempelbagaikan bank tanahnya untuk mengekalkan alas yang betul dalam pasaran, selanjutnya menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi dalam industri; kesemuanya bertujuan untuk menyokong perkembangan sosioekonomi negara.

Memandangkan kedua-dua sektor awam dan swasta bertungkus-lumus untuk menyediakan akses segera bagi perkembangan yang mampan, boleh didiami dan mudah diakses pada harga yang mampu milik, Lagenda Properties menjadi teladan kepada sektor swasta dalam kerjasama dengan kerajaan.

Kerjasama ini bertujuan untuk merapatkan jurang antara dua sektor dan membuat penyelesaian dalam menyediakan perumahan kepada individu dan keluarga yang memerlukan sementara masih menawarkan rumah yang direka bentuk dengan baik dan tersendiri.

Pengarah Urusan Lagenda Properties Berhad, Dato” Jimmy Doh berkata, buat masa sekarang, pihaknya sedang meneroka kerjasama dengan beberapa syarikat milikan kerajaan, membolehkan mereka untuk mengambil bahagian dalam pembekalan rumah persendirian mampu milik.

“Sebagai contoh, usahasama terbaru kami dengan Kumpulan Hartanah Selangor Berhad (KHSB) akan membenarkan kami untuk membangunkan tanah kerajaan negeri yang tidak digunakan dan menjadikannya sebagai sebuah perbandaran mampu milik dengan lebih 2,000 unit perumahan mampu milik disediakan pada harga kurang daripada RM250,000,” ujarnya.

“Selain daripada itu, pemaju-pemaju juga turut boleh mengambil bahagian dalam pembangunan negara dengan meneroka proses pembinaan yang murah, cepat dan lebih cekap seperti sistem binaan berindustri yang digunakan oleh Lagenda untuk mengendalikan amalan pembuatan yang mampan.”

Lagenda Properties sedang giat melancarkan pemilikan rumah mampu milik dengan harga rumah secara kejuruteraan undur berdasarkan kos pembinaan dan pendapatan purata isi rumah di kawasan-kawasan perbandaran bagi kumpulan pendapatan B40 dan M40.

Unit perumahan di perbandaran ini tidak melebihi RM250,000 bagi rumah teres satu tingkat mengikut garis panduan yang ditetapkan oleh Dasar Perumahan Mampu Milik pada tahun 2019.

Selain daripada menjadikan rumah atas tanah menjimatkan dan impian untuk memiliki rumah menjadi kenyataan, pemaju juga menitikberatkan kualiti hidup yang sihat dengan pelbagai kemudahan dan ruang hijau yang tenang untuk kehidupan yang komunal dan holistik.

“Di Lagenda, visi kami adalah bagi setiap rakyat Malaysia memiliki rumah. Ke arah matlamat dan dalam menyokong kempen perumahan mampu milik oleh pihak kerajaan, kami memahami bahawa prinsip teras operasi kami mestilah sejajar dengan tanggungjawab sosial.

“Kami sesungguhnya percaya dalam memperkasakan setiap keluarga Malaysia untuk memiliki rumah tidak mengira tahap pendapatan dan penggerak sosial inilah yang mendorong kami sebagai sebuah Kumpulan.

“Dari sudut perspektif makro, pemilik rumah adalah asas kepada sesebuah pembentukan masyarakat, mereka adalah pendorong ekonomi di kawasan tersebut, dan rumah sentiasa menjadi satu rancangan persaraan.

“Kemampuan perumahan adalah penting kerana semua usaha pembangunan negara yang sejagat lain dibentuk atas asas pemilikan rumah dan pembinaan penempatan dalam masyarakat,” tambah Doh. – DagangNews.com