REIT jadi pilihan selamat pelabur ketika ekonomi tidak menentu, kata CIMB Securities

KUALA LUMPUR 24 April - Dalam suasana ekonomi yang tidak menentu, amanah pelaburan hartanah (REIT) kini dilihat sebagai pelaburan selamat oleh para pelabur. 

CIMB Securities berkata, sektor REIT kekal stabil kerana ia tidak bergantung kepada sewa mengikut jualan penyewa.

Firma penyelidikan itu berkata, jika Bank Negara Malaysia (BNM) menurunkan kadar dasar semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas tahun ini, pulangan kepada pelabur REIT dijangka meningkat sehingga 0.3% disebabkan kos pinjaman yang lebih rendah.

Jika penurunan kadar berlaku, ia bakal menjadi yang pertama sejak Julai 2020.

"Ini berita baik untuk REIT kerana kos pembiayaan boleh dikurangkan. Untuk REIT di bawah liputan kami, purata 42% daripada kos operasi datang daripada faedah pinjaman, jadi pergerakan kadar faedah sangat memberi kesan," kata CIMB Securities dalam satu nota kajian.

Menurut kajian tersebut, Al-Aqar Healthcare-REIT paling mendapat manfaat jika kadar diturunkan, kerana keseluruhan pinjamannya adalah kadar terapung dan ia juga mempunyai tahap hutang yang tinggi iaitu 41%.

Sunway-REIT dan Axis-REIT juga dijangka mendapat manfaat walaupun pada tahap yang lebih kecil, dengan masing-masing mempunyai pendedahan pinjaman kadar terapung sebanyak 45% dan 47%.

"Jika kadar OPR diturunkan lagi sebanyak 25 mata asas, pendapatan dijangka meningkat sebanyak 1.4% untuk Sunway-REIT dan 0.9% untuk Axis-REIT," jelasnya.

CIMB Securities berkata, sebarang kenaikan Tarif Perdagangan Amerika Syarikat (AS) tidak dijangka memberi kesan besar kepada perjanjian penyewaan REIT di Malaysia, kecuali jika ia kekal tinggi untuk tempoh lama.

Firma penyelidikan berkenaan menilai REIT di bawah liputannya berdasarkan pendedahan kepada penyewa berorientasikan eksport, aset runcit dan sewaan yang akan diperbaharui tahun ini.

"Axis-REIT paling terdedah kepada penyewa berasaskan eksport, kerana banyak aset industrinya disewa oleh syarikat dalam sektor logistik dan pembuatan," ujarnya.

Sehingga tahun lalu, penyewa dari sektor logistik dan pembuatan masing-masing menyumbang 38% dan 29% kepada jumlah penyewa Axis-REIT.

Sebaliknya, REIT runcit lebih bergantung kepada corak perbelanjaan pengguna kerana sebahagian sewa dikira berdasarkan hasil jualan penyewa.

Bagi Sunway-REIT dan IGB-REIT, antara 10% hingga 16% pendapatan sewa datang daripada komponen berdasarkan jualan.

"Walaupun sentimen pengguna masih lemah disebabkan kesan tarif AS, kami percaya kesannya boleh dikurangkan sedikit dengan kenaikan gaji minimum negara dan pelarasan gaji penjawat awam," katanya.

CIMB Securities mengekalkan saranan 'neutral' terhadap sektor REIT, kerana pulangan hasil REIT dalam tempoh 12 bulan akan datang dianggarkan 2% lebih tinggi daripada hasil Sekuriti Kerajaan Malaysia 10 tahun (MGS10), sedikit melebihi purata sejarah 1.8%.

"Pilihan utama kami ialah Axis-REIT dan Sunway-REIT kerana potensi kenaikan harga unit antara 10% hingga 16% serta hasil pengagihan yang menarik antara 5.4% hingga 5.8%,” jelasnya.

Namun, risiko utama kepada sektor itu termasuk kemungkinan kenaikan cukai perkhidmatan kepada penyewa, kadar penghunian yang semakin lemah dan semakan sewa yang lebih rendah daripada jangkaan. - DagangNews.com